Règlement de copropriété

Principe

Le règlement de copropriété est un acte écrit qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations des copropriétaires. C’est un acte obligatoire qui s’impose aux copropriétaires comme aux locataires.

Un copie du règlement de copropriété doit être remis à chaque nouveau copropriétaire lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Le copropriétaire qui décide de louer son appartement doit également remettre une copie du règlement de copropriété au locataire.

Contenu

Le règlement de copropriété détermine :

• les parties communes et privatives propres à chaque lot et leur condition d’usage,
• la répartition des charges entre copropriétaires en indiquant la méthode de calcul.

Ce document peut inclure un état descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d’eux.

Usages des parties communes et privatives

Usage des parties communes

Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l’usage de tous. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment :

• ne pas garer abusivement de voiture dans la cour,
• ne pas encombrer les passages ou les couloirs communs.

Certaines parties communes peuvent aussi faire l’objet d’un droit privatif au profit d’un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin). Ce droit n’équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu’il convient de ne pas dépasser. Ainsi, il n’est pas possible, par exemple, d’édifier une construction sur une terrasse sans l’accord de l’assemblée générale.

Usage des parties privatives

Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire de lot. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, et notamment :

• ne pas s’approprier une partie du palier qui dessert son appartement,
• ne pas adosser une terrasse sur un mur commun,
• ne pas modifier la distribution intérieure de son lot si ces travaux portent atteinte à la solidité de l’immeuble et affectent les parties communes extérieures et intérieures.

Cas particulier

Si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation ne soit pas durable, un copropriétaire ne peut pas s’opposer à l’exécution de travaux d’amélioration ayant un intérêt collectif, même à l’intérieur de ses parties privatives. C’est le cas notamment des aménagements destinés à assurer la sécurité des personnes (par exemple, changement des garde-corps).

En cas de non respect du règlement de copropriété

Cas du copropriétaire défaillant

Tout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndic de copropriété doit d’abord adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l’assemblée générale l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d’huissier démontrant que le règlement de copropriété n’a pas été respecté.

Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite.

Cas d’un locataire défaillant

Tout locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée.

Il est nécessaire de contacter dans un premier temps le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations.

En cas d’inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire.

Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.